ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                            № 88-2488/2025

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                 13 марта 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

    председательствующего Долматовой Н.И.,

    судей Лемзы А.А., Савельевой Е.В.,

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0001-01-2024-001789-65 по иску Петрова Дениса Викторовича к администрации Ангарского городского округа о взыскании денежных средств, уплаченных за аренду земельного участка,

по кассационной жалобе и дополнениям к жалобе Петрова Д.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 ноября 2024 г.

Заслушав доклад судьи Долматовой Н.И., выслушав пояснения, участвующих в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, представителя Петрова Д.В. – Прокопьева И.А., поддержавшего доводы кассационной жалобы, пояснения представителя администрации Ангарского городского округа Емельяненко И.А., возражавшей против удовлетворения требований жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Петров Д.В. обратился в суд с иском к администрации Ангарского городского округа о взыскании денежных средств, уплаченных за аренду земельного участка, мотивируя требования тем, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства на срок с 12 декабря 2023 г. по 11 декабря 2024 г. Истец 21 февраля 2024 г. приобрел земельный участок в собственность. Таким образом, исходя из фактического срока аренды земельного участка (71 день), размер арендной платы составил 792 301,64 руб. Поскольку истец уплатил арендную плату в размере 4 073 100 руб., ответчик обязан вернуть ему 3 280 798,36 руб. за период, когда фактически арендные отношения между сторонами прекратились.

Истец просил взыскать с ответчика в его пользу денежные средства, уплаченные за аренду земельного участка с кадастровым номером №, в размере 3 280 798,36 руб. по договору аренды земельного участка № от 12 декабря 2023 г.

Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 21 мая 2024 г. исковые требования Петрова Д.В. удовлетворены. С администрации Ангарского городского округа в пользу Петрова Д.В. взысканы денежные средства, уплаченные по договору № от 12 декабря 2023 г. за аренду земельного участка с кадастровым номером №, в размере 3 280 798,36 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 ноября 2024 г. решение Ангарского городского суда Иркутской области от 21 мая 2024 г. отменено полностью с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований Петрова Д.В. к администрации Ангарского городского округа о взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды земельного участка № от 12 декабря 2023 г., в размере 3 280 798,36 руб. отказано.

В кассационной жалобе и дополнения к жалобе Петрова Д.В. ставится вопрос об отмене состоявшегося апелляционного определения, как незаконного, принятого с нарушениями норм материального и процессуального права. В обоснование доводов жалобы автор указывает, что после заключения договора купли-продажи спорного земельного участка ответчик перестал быть арендодателем в отношении данного имущества, в связи с прекращением права собственности у ответчика на него, исходя из чего полагает, что удержание ответчиком за период, после утраты права собственности, арендной платы за данное имущество является необоснованным. Автор обращает внимание, что пункт 3.4 договора аренды является ничтожным в силу положений действующего земельного законодательства. Заявитель полагает, что договор аренды земельного участка заявленными исковыми требованиями не изменен, поскольку при его заключении истцом соблюдены все требования, уплачена вся сумма аренды единовременно. Истцом не оспаривается сам договор аренды, а только указывается на прекращение данного договора и возникшие вследствие чего правоотношения сторон.

Относительно доводов кассационной жалобы поступили возражения представителя администрации Ангарского городского округа Емельяненко И.А.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения права при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции допущены.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что 15 мая 2023 г. администрацией Ангарского городского округа принято постановление № 754-па о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 20 лет, площадью 724 кв.м., расположенного по <адрес>, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 18 августа 2023 г. Петров Д.В. признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, как предложивший размер ежегодной арендной платы в размере 4 073 100 руб.

На основании указанных постановления и протокола о результатах аукциона 12 декабря 2023 г. между арендодателем администрацией Ангарского городского округ и арендатором Петровым Д.В. заключен договор аренды земельного участка на срок по 11 декабря 2043 г.

Размер и условия внесения арендной платы определены разделом 3 договора, в соответствии с которым арендная плата по договору состоит из единовременного платежа, (определяемого по результатам аукциона), и периодических (ежеквартальных) платежей.

Размер единовременного платежа составляет 4 073 100 руб., годовая арендная плата также составляет 4 073 100 руб., арендная плата не подлежит изменению в течение всего срока действия настоящего договора (пункты 3.1. 3.1.1., 3.1.2 договора).

Сумма периодических (ежеквартальных) платежей определяется путем деления размера единовременного платежа, определенного в пункте 3.1.2 договора, на количество дней в году и последующего умножения на количество дней в квартале и оплачивается с 12 декабря 2024 г.

Оплата единовременного платежа произведена истцом в полном объеме – 4 073 100 руб.

Пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что в случае досрочного прекращения, расторжения договора сумма единовременного платежа, определенная в пункте 3.1.2 договора (4 073 100 руб.), перерасчету и возврату не подлежит.

Между сторонами 21 февраля 2024 г. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, право собственности Петрова Д.В. зарегистрировано 28 февраля 2024 г.

Установив вышеназванные обстоятельства, руководствуясь статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что обязательство по внесению арендной платы у Петрова Д.В. сохранились до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, и учитывая, что фактический срок аренды составил 71 день, суд первой инстанции пришел к выводу, что подлежащая уплате арендная плата за это время составляет 792 301,64 руб. в связи с чем, сумма 3 280 798,36 руб., как излишне уплаченная, подлежит возврату истцу.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился, полагая из незаконными и необоснованными.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции исходил из того, что изменение условий о предмете, размере арендной платы имеет существенное значение для определения цены на торгах и влечет изменение круга заинтересованных в заключении договора аренды лиц, при этом, принимая во внимание, что на основании пункта 3.4. договора аренды, заключенного по результатам аукциона, не допускается возможность перерасчета и возврата единовременного платежа в случае досрочного расторжения или прекращения договора, учитывая, что указанные условия не оспорены, недействительными не признаны, указал на отсутствие оснований взыскания в пользу истца суммы единовременного платежа по договору аренды, пропорционально сроку до момента перехода к истцу права собственности на земельный участок.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы истца, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как установлено частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Апелляционное определение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда, указанным в статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Между тем обжалуемое судебное постановление указанным требованиям закона не соответствуют.

Пунктами 1 и 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (пункт 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В силу положений пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Исходя из вышеизложенных норм земельного законодательства следует, что обязательство по внесению арендной платы из заключенного между сторонами договора аренды сохраняется на период действия договора аренды или до замены одного обязательства другим обязательством между теми же лицами по их соглашению, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. При этом, после возникновения права собственности на земельный участок платность пользования землей обеспечивается путем уплаты земельного налога относительного данного земельного участка.

При этом, ввиду платности использования земли, действующим земельным законодательством в отношения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам аукциона, определяющего также размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок, не определены обстоятельства, при которых арендодатель имеет право сохранить в полном размере ежегодную арендную плату или первый арендный платеж по такому договору, несмотря на прекращение договора аренды по каким-либо основанием до истечения периода аренды, за который данный платеж оплачен.

Суд апелляционной инстанции, при принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований исходил из того, что условиям договора аренды, в частности пунктом 3.4. договора, заключенного по результатам аукциона, не допускается возможность перерасчета и возврата единовременного платежа в размере 4 073 100 руб. в случае досрочного расторжения или прекращения договора.

Однако, расценивая внесенные истцом денежные средства, как единовременный платеж, не подлежащий возврату при прекращении или расторжении договора, суд апелляционной инстанции не установил правовую природу данного платежа исходя из толкования условий договора аренды земельного участка от 12 декабря 2023 г., согласно в частности пункту 3.1 которого арендная плата по договору состоит из единовременного платежа и периодических (ежеквартальных) платежей.

Из выводов апелляционного суда не усматривается, является ли вышеназванный платеж частью арендной платы или каким-либо иным платежом, не входящим в состав арендной платы, и в таком случае какими нормами права регулируются отношения сторон по данному платежу, предоставляющими ответчику право на сохранение данного единовременного платежа при прекращении или расторжении договора аренды и прекращении права собственности арендодателя на предмет аренды.

При этом, судом апелляционной инстанции оставлено без соответствующей оценки добровольное заключение истцом и ответчиком 21 февраля 2024 г. договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, регистрация 28 февраля 2024 г. права собственности Петрова Д.В. на данный земельный участок и правовые последствия данных обстоятельств относительно договора аренды земельного участка от 12 декабря 2023 г., заключенного ранее между теми же сторонами, при условии, что единовременный платеж является составной частью арендной платы, подлежащей оплате в период действия договора аренды.

Таким образом, не определив верно правовую природу единовременного платежа по договору аренды и не установив размер арендной платы, подлежащей оплате арендодателю арендатором за первый год действия договора, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, регулирующие порядок заключения и изменения договора, не применив нормы права относительно арендных отношений, в том числе в сфере землепользования, в связи с чем немотивированно пришел к выводу, что заявленные истцом требования направлены на изменение существенных условий договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона относительно цены договора, что влечет изменение круга заинтересованных лиц в заключении такого договора аренды при изменении его цены и указывает обход требований антимонопольного законодательства.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Из указанных выше правовых норм и разъяснений следует, что при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции повторно проводит по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции, проверку и оценку фактических обстоятельств дела по доводам апелляционной жалобы.

Отменяя решение суда первой инстанции с принятием по делу нового решения, суд апелляционной инстанции, в нарушение вышеназванных процессуальных норм, не установив все обстоятельства по делу, не мотивировал свои выводы соответствующими доказательствами со ссылками на применение норм материального права.

Учитывая изложенное кассационный суд приходит к выводу, что суд апелляционной инстанции не выполнил вышеназванные требования гражданского процессуального законодательства в полном объеме, не дал надлежащую правовую оценку установленным по делу обстоятельствам со ссылкой на доказательства, подтверждающие эти обстоятельства, что привело к постановлению по делу апелляционного определения с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с положениями частей 1 и 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права повлияли на исход дела, являются непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством отмены вступившего в законную силу судебного акта суда апелляционной инстанции и нового рассмотрения дела в том же суде.

При новом рассмотрении настоящего дела суду апелляционной инстанции следует учесть вышеизложенное и разрешить заявленные требования исходя из доводов и возражений сторон, при определении юридически значимых по делу обстоятельств, проведении оценки доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, согласно положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с установленными по данному гражданскому делу обстоятельствами и требованиями материального и процессуального законодательства.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 ноября 2024 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в Иркутский областной суд.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 13 марта 2025 г.