ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-14604/2025

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                 09 сентября 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Баера Е.А.,

судей Кирилловой Т.В., Шульц Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-22/2025 (42RS0037-01-2024-000616-24) по иску Юргинского межрайонного прокурора, заявленного к КУМИ г. Юрги, Погосяну Артуру Робертовичу, Есенкову Алексею Викторовичу, Агоян Евгении Акоповне, Азизян Ани Вараздатовне, индивидуальному предпринимателю Тютюн Ирине Викторовне о признании ничтожным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по кассационным жалобам представителя Погосяна Артура Робертовича – Новикова Антона Николаевича, Азизян Ани Вараздатовны, Есенкова Алексея Викторовича, представителя Тютюн Ирины Викторовны – Калинина Вячеслава Николаевича на решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24 июня 2025 г.,

заслушав доклад судьи Н.В. Шульц

установила:

Юргинский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к КУМИ г. Юрги, П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А., А.А.В., ИП Т.И.В. о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в долевую собственность П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А. перешло право собственности на торговый центр, общей площадью 1 403,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Б.

04 марта 2022 г. между КУМИ г. Юрги и П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А. заключен договор купли - продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Б, общей площадью 26 331 кв.м.

По мнению прокурора договор купли-продажи земельного участка № 2891 от 04 марта 2022 г. является недействительной сделкой в силу ничтожности, поскольку площадь предоставленного земельного участка в размере 26 331 кв.м, существенно превышает площадь, располагавшегося на нём объекта недвижимости -1 430,1 кв.м., необходимость использования земельного участка для эксплуатации строения именно в таком размере не доказана, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 04 марта 2022 г. нарушены положения закона, в соответствии с которыми исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, действия собственников земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м, свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли, признание недействительной первоначальной сделки влечёт недействительность всех последующих сделок.

В судебном заседании указывали на выбытие земельного участка из владения собственника помимо воли, в обход действующего законодательства, а также на отсутствие добросовестности ответчиков.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 г., оставленным без изменения апелляционным определением

судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24 июня 2025 г., исковые требования Юргинского межрайонного прокурора к КУМИ г. Юрги, П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А., А.А.В., ИП Т.И.В. о признании ничтожными договоров купли-продажи земельного участка, соглашения о разделе земельного участка, применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворены.

Судом постановлено:

«Признать недействительным договор № 2891 от 04 марта 2022 г. купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Б, общей площадью 26 331 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: объекты торговли (торговые центры, торгово - развлекательные центры (комплексы), заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А.

Применить последствия недействительности сделки - привести стороны в первоначальное положение: земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №Б, возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ, прекратив на него право собственности П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги в пользу П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А. сумму оплаты стоимости земельного участка в размере 6 231 000 руб., из которых в пользу А.Е.А. - 3 115 500 руб., Е.А.В. - 1 557 750 руб., П.А.Р.- 1 557 750 руб.

Признать недействительным соглашение о разделе земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>Б, от 29 апреля 2022 г., заключенное между П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о разделе первоначального земельного участка с кадастровым номером №, об образовании и постановке на учет вновь образованных земельных участков.

Признать недействительным договор купли - продажи от 08 июня 2023 г. земельного участка площадью 1 1633 кв.м,, расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок №А, с кадастровым номером №, заключенный между П.А.Р. и индивидуальным предпринимателем Т.И.В.

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок с кадастровым номером № площадью 11 633 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №А, прекратив на него право собственности Т.И.В.

Признать недействительным договор №1 купли-продажи земельного участка в рассрочку от 14 февраля 2024 г. площадью 9 303 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №, с кадастровым номером №, заключенный между П.А.Р. и А.А.В.

Возвратить в собственность муниципального образования Юргинский городской округ земельный участок с кадастровым номером № площадью 9 303 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок №, прекратив на него право собственности А.А.В.

Взыскать в доход местного бюджета судебные расходы с П.А.Р. - 15 000 руб., Е.А.В.- 15 000 руб., А.Е.А.- 30 000 руб., Т.И.В. - 60 000 руб., А.А.В. - 60 000 руб.

Оспаривая законность принятых судебных актов, Е.А.В. указывает, что суд неверно истолковал норму права, подлежащую применению, не исследовал представленную им позицию Верховного суда Российской Федерации по вопросу рассмотрения дел соответствующей категории. Полагает, что у правообладателя земельного участка, площадь которого в существующих границах значительно превосходит площадь застройки расположенных на них зданий, в силу положений подп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено. Проведенной по делу экспертизой установлено, что спорный земельный участок соответствовал предельным параметрам разрешенного использования, утвержденным правилами землепользования и застройки, действовавшими на момент его образования в 2014. Распоряжение КУМИ от 30.09.2014 №1263, которым была утверждена схема расположения спорного земельного участка не оспорено.

В материалах дела имеется распоряжение КУМИ г. Юрги от 05.08.2021 №, из которого следует, что, принимая во внимание разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, земельному участку с кадастровым номером № установлен новый вид разрешенного использования - объекты торговли. Между КУМИ г.Юрги и ООО «Волга» был заключен договор аренды в отношении вышеуказанного земельного участка общей площадью 26 331 кв.м, под размещение объектов торговли, а не под строительство, что подтверждается решением Арбитражного суда Кемеровской области от 02.02.2022 и имеет преюдициальное значение.

При вынесении обжалуемого решения Юргинским городским судом и при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, судами не были учтены нормы части 28 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, и положения ФЗ от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» на которые ссылался ответчик, а мотивы, по которым суд их не применил, в судебных актах не указаны.

Считает, что вывод суда о том, что участок выбыл из владения собственника (муниципалитета) помимо его воли является безосновательным и опровергается материалами дела. Нарушение же порядка предоставления земельного участка само по себе не означает выбытие имущества из владения помимо воли собственника. Публичный собственник определился с границами и площадью земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, посредствам издания распоряжения КУМИ г.Юрги от 05.08.2021 №767 «О внесении изменений в договор аренды земельного участка, изменении вида разрешенного использования земельного участка», затем на основании распоряжения от 03.03.2022 передал его в собственность, расчет выкупной стоимости, подготовка договора купли-продажи и акта приема-передачи земельного участка ответчикам, передача документов на регистрацию, отсутствие претензий со стороны муниципалитета на протяжении нескольких лет.

Также не согласен с выводом суда о заниженной стоимости земельного участка исходя из заключения комплексной судебной экспертизы.

Экспертиза в данной части является недостоверным доказательством, поскольку вопрос о стоимости земельного участка по состоянию на 03.03.2022 на разрешение экспертов судом не ставился.

Вывод суда о существенном занижении цены приобретения земельного участка несостоятелен и по причине того, что согласно Закону Кемеровской области от 07.02.2013 210-03 «О цене земельных участков» стоимость такого выкупаемого участка составляет 60% от его кадастровой стоимости. На момент заключения договора купли-продажи от 04.03.2022 указанное условие было соблюдено, стоимость определена исходя из кадастровой стоимости, определенной правовым актом уполномоченного органа комиссии при Управлении Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу от 23.11.2023, которое в установленном законом порядке оспорено не было.

Судом нарушен принцип «единства судьбы» земельного участка, площадью 5395 кв.м и прочно связанных с ним объектов. Поскольку на спорном земельном участке располагается здание торгового центра, принадлежащее на праве собственности ответчикам, последние имеют исключительное право на такой земельный участок. Суд не дал оценку экспертным заключениям ООО «Областной кадастровый центр» от 01.07.2024 и ООО «Полярник» от 26.12.2024, однако в данных заключениях содержится информация о то, что конфигурация, границы и площадь земельного участка с кадастровым номером № являются допустимыми для эксплуатации, расположенного на нем здания торгового центра, а также установлено соответствие требованиям законодательства. Для нормальной эксплуатации здания необходим участок площадью 6006 кв.м, в то время как в настоящее время здание находится на участке площадью 5395 кв.м. Недействительность части сделки не влечет недействительность всей сделки.

Судом необоснованно удовлетворены требования прокурора о признании недействительными договоров купли-продажи от 08.06.2023 и от 14.02.2024, поскольку истцом виндикационные требования к ИП Т.И.В. и А.А.В. не заявлены, а сам факт признания недействительным первоначального договора купли-продажи не является достаточным основанием для признания недействительными последующих сделок. Оснований для прекращения права собственности ответчиков на земельные участки, возврате земельных участков, признании права муниципальной собственности на земельные участки не имелось.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие воли лица на заключение такой сделки правового значения не имеет, противоречит положениям части 1 статьи 302 ГК РФ.

Требование о признании права муниципальной собственности на земельные участки не подлежало удовлетворению в рамках рассмотрения дела о применении реституции, поскольку ни один из земельных участков никогда не находился в муниципальной собственности Юргинского городского округа, на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 04.03.2022г. №2891, земельный участок с кадастровым номером № входил в состав земель, право государственной собственности на которые было не разграничено.

Оспаривая законность принятых судебных актов, представитель П.А.Р. – Н.А.Н. указывает на отсутствие у прокурора права на иск, на отсутствие нарушенных прав у МО «Юргинский городской округ».

Выводы судов о нарушении прав МО «Юргинский городской округ» отчуждением территории участка противоречат установленным судами обстоятельствам. Выводы судов о заниженной стоимости участка № не соответствуют обстоятельствам дела. Цена земельного участка была установлена с учетом требований императивных норм. Вывод суда о продаже земельного участка по заниженной стоимости противоречит законодательству. Суд не мог исследовать вопрос о рыночной стоимости земельного участка в целях определения стоимости выкупа участка, поскольку цена выкупа определяется кадастровой стоимостью, а оспаривание кадастровой стоимости подсудно областным судам. Спорный земельный участок выбыл из муниципальной собственности на основании возмездной сделки, по цене, определенной в соответствии с законом.

Применение последствий в виде возврата всего полученного по договору купли-продажи участка является ненадлежащим способом защиты, поскольку участок отсутствует в натуре. Законом не допускается истребование участка без разрешения судьбы построенного на нем ТЦ, поскольку это нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Судами проигнорировано заключение ООО «Полярник», которым подтверждена возможность и законность эксплуатации ТЦ на участке №, а также выводы всех без исключения заключений судебных и внесудебных экспертиз о соответствии участка № градостроительным нормам и правилам.

Не согласен с выводами судов о недействительности всего договора купли-продажи участка № и невозможности признания его недействительным в части, поскольку положения действующего законодательства позволяют признать договор купли-продажи участка № недействительной сделкой только в части излишне выкупленной площади, которая не вошла в участок №

П.А.Р., Е.А.В. и А.Е.А. имеют исключительное право на приобретение в собственность земельного участка № необходимого для обслуживания торгового центра.

Сами по себе выводы суда о недействительности соглашения о разделе земельного участка №, из которого образован участок №, не являются доказательством несоответствия закону границ, конфигурации и площади участка №

Указывает на пропуск прокурором срока исковой давности, поскольку соглашение было заключено 22.04.2022, в то время как прокурор обратился с иском только 04.03.2024.

Полагает необоснованными выводы судов о недобросовестности ответчиков как собственников ТЦ, при этом выводы суда о недобросовестности ответчиков не имеют правового значения, и не являются основанием для истребования участка №, поскольку указанные лица как собственники ТЦ имеют исключительное право на выкуп части территории №, которая в настоящий момент составляет участок №.

Возврат участков именно в муниципальную собственность МО «Юргинского городского округа» является незаконным, поскольку данные земельные участки никогда не находились в собственности МО Юргинского городского округа, а первоначальный земельный участок являлся земельным участком, право государственной собственности на которые было не разграничено. В связи с чем к участию в деле должны быть привлечены Российская Федерация и Кемеровская область-Кузбасс в лице соответствующих уполномоченных органов, поскольку споры о разграничении государственной собственности на землю рассматриваются с участием последних.

Дела о разграничении прав на государственную собственность подсудны арбитражным судам.

Судами полностью проигнорировано, что в случае признания недействительным договора купли-продажи участка № подлежит восстановлению действие договора аренды № 2561 от 07.08.2019 в отношении земельного участка №, арендаторами которого являются собственники ТЦ.

Таким образом, суды не вправе были ни возвращать участок № в муниципальную собственность, ни исключать сведения из ЕГРН о разделе участка №, и, в частности, сведения об участке №, которым собственники ТЦ владеют в силу закона.

Исключив сведения ЕГРН о разделе, и не восстановив запись в ЕГРН об участке №, суды нарушили права собственников ТЦ.

Оспаривая законность принятых судебных актов А.А.В., указывает, что является добросовестным приобретателем, она не знала и не могла знать о наличии каких - либо пороков в праве собственности продавца, о которых в противоречии обстоятельствам дела пишет в решении суд первой инстанции. А. получила участок от П.А.Р., чье право собственности подтверждено записью в ЕГРП. Сведений об ограничениях и правопритязаниях иных лиц в реестр внесено не было. Ответчик предпринял все необходимые меры по проверке правоустанавливающих документов на участок. Оснований для истребования имущества и прекращения права не имеется. Вывод суда об отсутствии воли КУМИ г. Юрги на отчуждение земельного участка ничем не подтверждается, наоборот в материалах дела имеется распоряжение КУМИ г. Юрги от 03.03.2022 №249, договор купли-продажи земельного участка покупателем, которые подтверждают наличие воли КУМИ г. Юрги на продажу земельного участка.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что наличие либо отсутствие воли лица (в данном случае администрации) правового значения не имеют противоречат действующему правовому регулированию, поскольку по отношению к ответчику А.А.В. применение правового механизма, предусмотренного ст.167 ГК РФ не возможно, защита возможна лишь путем предъявления виндикационного иска, при наличии оснований, предусмотренных ст.302 ГК РФ, в частности выбытие имущества из владения собственника помимо его воли.

Поскольку договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № является оспоримой сделкой, срок исковой давности пропущен.

Суд разрешил вопрос о правах и обязанностях ее мужа А.А.С. в отношении принадлежащего ему имущества, не привлекая его к участию в деле, чем воспрепятствовали ему в реализации права на судебную защиту, установленную ст. 46 Конституции Российской Федерации. Приходя к выводу, что у А.А.С. нет достаточных денежных средств, не предоставил возможность представить доказательства обратного.

Также выражает несогласие с выводами судов о заниженной стоимости земельного участка №, о недобросовестности П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А., обращает внимание суда на исключительное право собственников ТЦ на выкуп части земельного участка.

Судами проигнорировано, что в случае признания недействительным договора купли-продажи участка № подлежит восстановлению действие договора аренды №2561 от 07.08.2019, арендаторами по которому являлись собственники ТЦ.

Оспаривая законность принятых судебных актов, представитель Т.И.В. – К.В.Н. в кассационной жалобе и дополнениях к ней указывает, что вывод суда об отсутствии воли администрации на отчуждение земельного участка не соответствует материалам дела и сделан с нарушением действующего законодательства. Указывает, что участок с кадастровым номером № выбыл из владения КУМИ г. Юрги по его воли путем издания распоряжения от 03.03.2022 №249, а затем заключения договора купли-продажи от 04.03.2022 и подписания акта приема - передачи земельного участка покупателем. Администрация без понуждения формировала условия договора купли- продажи. Доказательств иного в материалы дела не представлено. Администрацией была получена оплата по договору, претензий в течение 2 лет не предъявлялось, в бюджет поступали суммы, уплачиваемого земельного налога.

Суды неправильно применили нормы ст. 302 ГК РФ, поскольку истребованный у Т.И.В. участок был приобретен возмездно, обстоятельства мнимости сделки между П.А.Р. и Т.И.В. не установлены. Выводы суда о недобросовестности Т.И.В. являются необоснованными. Т.И.В. является добросовестным покупателем земельного участка, который не может быть истребован из ее законного владения. Она не должна и не могла знал о каких-либо пороках договора купли-продажи, заключенного между КУМИ г.Юрги и П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А., она проверила правоустанавливающие документы на предмет их наличия и достоверности, оплату осуществила через банковский аккредитив, что указывает на отсутствие признаков мнимости сделки.

Кроме того, указание в договоре иной цены, чем рыночная, основанием для признания недобросовестным покупателем не является.

Просчеты КУМИ при определении площади земельного участка не могут устраняться за счет Т.И.В., как лица, которое приобрело объект полагаясь на сведения ЕГРН и КУМИ.

От прокуратуры Кемеровской области-Кузбасса, администрации г. Юрги поступили возражения на кассационные жалобы ответчиков.

В судебном заседании представители П.А.Р. – Н.А.Н., ИП Т.И.В. - Б.Д.И., А.А.В. – Т.А.Ю. доводы кассационных жалоб поддержали.

Прокурор С.О.В., представитель администрации г.Юрги Д.Ю.С. возражали относительно доводов кассационных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего спора.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 июня 2005 г. ООО «КОРА-ТК» приобрело у ИП О.О.В. незавершенный строительством объект общей застроенной площадью 4 115,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б.

Объект представляет собой трёхэтажное здание незаконченное строительством, находящееся на земельном участке с кадастровым номером № площадью 7 237,08 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 7 237,08 кв.м, был предоставлен О.О.В. в аренду на основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги Е.А.В. и договора аренды земельного участка от 27 мая 2002 г., категория земель - земли поселений, срок аренды земельного участка до 14 февраля 2003 г., использование земельного участка под незавершённым строительством объектом социально-бытового назначения.

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 30 июня 2005 г. и договора аренды земельного участка от 05 июля 2005 г. земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 7 237,08 кв.м, был передан в аренду ООО «КОРА-ТК», срок аренды по 20 июня 2006 г., использование земельного участка под строительство объекта социально-бытового назначения.

04 мая 2006 г. между КУМИ г. Юрги и ООО «КОРА-ТК» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1911,6 кв.м, для использования под временную автостоянку, срок аренды земельного участка по 21 января 2007 г.

На основании постановления Главы города Юрги от 17 марта 2009 г. земельные участки с кадастровым номером №, площадью 7237,08 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б, и с кадастровым номером № площадью 1911,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>А, преобразованы в земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 20 689 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, общественно-деловая зона, участок №, категория земель -земли населенных пунктов, предназначенный под строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей.

В соответствии с договором аренды от 12 мая 2009 г. КУМИ г. Юрги предоставило в аренду ООО «КОРА-ТК» земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 20 689 кв.м, на срок по 04 мая 2012 г., цель использования земельного участка - строительство торгового комплекса с открытыми парковками для посетителей.

01 сентября 2011 г. ООО «КОРА-ТК» продало незавершенный строительством объект общей застроенной площадью 4 115,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б, ответчику П.А.Р.

ООО «КОРА-ТК» и П.А.Р. обратились с заявлением в КУМИ г. Юрги о разделении земельного участка с кадастровым номером № на два отдельных участка.

На основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги от 17 мая 2012 г. земельный участок с кадастровым номером № разделен на два участка: земельный участок общей площадью 2 932 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадью 17 703 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>Б.

В июне 2013 года П.А.Р. обратился с заявлением в КУМИ г. Юрги о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером №

На основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги Е.А.В. от 03 июля 2013 г. и договора аренды земельного участка от 05 июля 2013 г. П.А.Р. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 17703 кв.м., срок аренды по 12 марта 2017 г., разрешённый вид использования: земельные участки отдельно стоящих магазинов, универмагов, гастрономов, универсамов, торговых центров, автосалонов (незаконченный строительством объект).

На основании договора купли-продажи от 11 сентября 2014 г. П.А.Р. в лице директора П.А.Р. продал ООО «Сибинвест» незаконченный строительством трехэтажный объект, расположенный по адресу: <адрес>Б.

В сентябре 2014 года ООО «Сибинвест» в лице П.А.Р. и П.А.Р. обратились к председателю КУМИ г. Юрги Е.А.В. о заключении договора аренды, передачи прав и обязанностей по договорам аренды, включении в договор аренды ещё трех смежных земельных участков с кадастровыми номерами № (4119 кв.м.), № (1577кв.м.) и № (2932кв.м.), ранее предоставленных на основании договоров аренды.

На основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги Е.А.В. от 23 сентября 2014 г. П.А.Р. разрешено передать права и обязанности по договорам аренды земельных участков ООО «Сибинвест», вместе с тем, 23 сентября 2014 г. между КУМИ г. Юрги и ООО «Сибинвест» в лице директора П.А.Р. заключен договор аренды на земельные участки с кадастровыми номерами № общей площадью 17 703 кв.м., № общей площадью 4 119 кв.м., № общей площадью 1 577 кв.м., № общей площадью 2 932 кв.м. Срок действия договора аренды по 17 сентября 2019.

Распоряжением зам. Главы-города-председателя КУМИ г. Юрги Е.А.В. от 30 сентября 2024 г. утверждена схема расположения земельного участка, образованного путём объединения земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, № общей площадью 26 331 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>Б, установлен разрешённый вид использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (период строительства).

В соответствии с дополнительным соглашением № 2689 к договору аренды земельного участка от 23 сентября 2014 г. КУМИ г. Юрги сдал ООО «Сибинвест» в аренду земельный участок в кадастровый № общей площадью 26 331 кв.мю

На основании распоряжения Зам.Главы города-председателя КУМИ г. Юрги от 05 февраля 2015 г., договора аренды земельного участка от 06 февраля 2015 г. КУМИ г. Юрги сдал в аренду ООО «Сибинвест» земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>Б, разрешённый вид использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли (период строительства), категория земель: земли населённых пунктов.

13 декабря 2017 г. между ООО «Сибинвест» в лице директора П.А.Р. и ООО «Центр» в лице генерального директора П.А.Р. заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес>Б на земельном участке с кадастровым номером №. Объект незаконченный строительством перешёл в собственность ООО «Центр».

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 19 июля 2019 г., договора аренды от 07 августа 2019 г. ООО «Центр» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м.

20 мая 2020 г. ООО «Центр» выдано разрешение на строительство торгового центра по адресу: <адрес>Б.

В связи со сменой собственника незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес>Б, с ООО «Центр» на ООО «Волга», последнему в лице директора А.А.М. выдано разрешение на строительство торгового центра от 11 июня 2021 по адресу: <адрес>Б.

Затем 19 июля 2021 г. администрацией г. Юрги выдано ООО «Волга» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>Б, общей фактической площадью 1430,1 кв.м.

На основании распоряжения КУМИ г. Юрги от 05 августа 2021 г., дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 07 августа 2019 г., произведена замена арендатора ООО «Центр» на ООО «Волга» в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м., постановлено считать арендатором земельного участка ООО «Волга» по договору аренды земельного участка от 07 августа 2019 г., вид разрешённого использования: объекты торговли.

В ноябре 2021 года ООО «Волга» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, предоставив отчет оценщика ООО «Сибирское юридическое бюро, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 26 331 кв.м, установлена в размере рыночной стоимости 10 385 000 руб., вместо предыдущей кадастровой стоимости 69 217 616,25 руб.

18 января 2022 г. ООО «Волга» продало здание торгового центра общей площадью 1430, 1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>Б, в общую долевую собственность А.Е.А. (1/2 доля в праве), П.А.Р. (1/4 доля в праве), Е.А.В. (1/4 доля в праве), что подтверждается договором купли-продажи от 18 января 2022 г.

На основании распоряжения председателя КУМИ г. Юрги от 03 марта 2022 г. А.Е.А., П.А.Р., Е.А.В. в собственность за плату без проведения торгов постановлено передать земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м., определена цена продажи земельного участка в сумме 6 231 000 руб.

04 марта 2022 г. между КУМИ г. Юрги и А.Е.А., П.А.Р., Е.А.В. заключен договор № 2891 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м., земельный участок приобрели в собственность А.Е.А. 1/2 доли земельного участка, П.А.Р. -1/4 доли, Е.А.Р. -1/4 доли. Цена продажи земельного участка 6 231 000 руб. Разрешённый вид использования земельного участка: объекты торговли.

29 апреля 2022 г. соглашением между собственниками П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А. земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 26331 кв.м, разделен на три земельных участка: земельный участок площадью 9 303 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (земельный участок 37), земельный участок площадью 5 395 кв.м., расположенный по адресу:    <адрес>Б (земельный участок 126), земельный участок площадью 11633 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (земельный участок 37а).

В результате раздела земельный участок площадью 9 303 кв.м, с кадастровым номером № и земельный участок площадью 11633 кв.м, с кадастровым номером № перешли в собственность П.А.Р., а земельный участок площадью 5395 кв.м, с кадастровым номером № в собственность П.А.Р. (1/4 доли), Е.А.В. (1/4 доли), А.Е.А. (1/2 доли). Сведения о праве собственности П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А. на образованные в результате раздела земельные участки внесены в ЕГРН.

08 июня 2023 г. П.А.Р. продал земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 11 633 кв.м. ИП Т.И.В. за 20 000 000 руб., а также ДД.ММ.ГГГГ продал земельный участок общей площадью 9 303 кв.м, с кадастровым номером № А.А.В. за 3 336 200 руб. Право собственности ИП Т.И.В. и А.А.В. на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

По делу проведена комплексная судебная экспертиза Томским экспертно-правовым центром «Регион-70» от 21 октября 2024 г.

Эксперты дали в своём заключении следующие выводы:

- земельный участок с кадастровым номером № на момент формирования соответствовал по предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного использования правилам землепользования и застройки г. Юрги, действовавшим в 2014 году;

-площадь земельного участка, необходимая и достаточная для использования здания общей площадью 1430,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>Б, с кадастровым номером №, составляет 6006 кв.м.;

-площадь, занятая зданием (1526 кв.м.), а также площадь, необходимая и достаточная для использования здания (6006 кв.м.), не соответствуют площади земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного 04 марта 2022 г. в собственность. Площадь земельного участка с кадастровым номером №, предоставленного 04 марта 2022 г. в собственность (26331кв.м.), значительно превышает площадь, необходимую для использования здания с кадастровым номером №;

-строительство автостоянки, на указанное в проектной документации количество автомобилей, не выполнено. Благоустройство земельного участка с кадастровым номером № не произведено;

-рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 29 октября 2014 г. с учетом округления, составляет: 12 064 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки 03 марта 2022 г. с учетом округления составляет: 21 076 000 руб.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора о признании договора купли-продажи земельного участка от 04 марта 2022 г. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, поскольку площадь предоставленного земельного участка в размере 26 331 кв.м, существенно превышает площадь, располагавшегося на нём объекта недвижимости -1 430,1 кв.м., необходимость использования земельного участка для эксплуатация строения именно в таком размере не доказана, при заключении договора купли-продажи земельного участка от 04 марта 2022 г. нарушены положения закона, в соответствии с которыми исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, действия собственников земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 26 331 кв.м, свидетельствуют о том, что его приобретение предполагалось для извлечения прибыли. Земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 5 395 кв.м возвращен в собственность муниципального образования Юргинский городской округ, прекращено право собственности на него ответчиков А.Е.А., П.А.Р., Е.А.В., с КУМИ г. Юрги в пользу ответчиков взыскана сумму оплаты за земельный участок соразмерно их долям. В виду признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 04 марта 2022 г. признаны недействительными соглашение о разделе земельного участка с кадастровым номером № и сделки купли-продажи заключенные между П.А.Р. и ИП Т.И.В., П.А.Р. и А.А.В. в отношении образованных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, соответственно. Данные участки возвращены в собственность муниципального образованию Юргинский городской округ, поскольку участок, из которого они были образованы, выбыл из владения собственника помимо воли, а также в отсутствие убедительных и бесспорных доказательств добросовестности приобретателей ИП Т.И.В. и А.А.В. Разрешен вопрос о распределении судебных расходов

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами судов в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Эти требования закона судами первой и апелляционной инстанций соблюдены не были.

В силу положений частей 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Одним из принципов земельного законодательства в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из положений пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные этим кодексом, другими федеральными законами.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом (пункт 1).

Между тем статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (подпункты 1 и 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 г.).

При этом установленный приведенными выше нормами порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. N 935-О, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Из вышеприведенных норм закона следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий и сооружений, расположенных на этом земельном участке, связывается законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимого имущества. В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества и должна быть соразмерна этим объектам. Сделка купли-продажи земельного участка, заключенная между администрацией и собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, при отсутствии оснований для его предоставления в собственность за плату без проведения торгов, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, заключенной с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024).

В силу ч.1 ст.181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу абзаца 5 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Судами не в полной мере учтено вышеприведенное правовое регулирование спорных отношений.

Суд первой инстанции возлагая в качестве последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 04.03.2022 на П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А. обязанность по возврату в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5395 кв.м не дал оценки доказательствам и доводам указанных лиц о наличии у них в силу п.1 ст.1, п.1 ст.29.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, в виду нахождения на данном земельном участке принадлежащего им объекта недвижимости (здания торгового цента) и соответствия площади данного земельного участка требованиям соразмерности находящегося на нем объекта, необходимости данного земельного участка для его использования. Принимая решение о признании недействительным указанного договора купли-продажи в полном объеме не привел мотивов такого решения, не оценил возможности совершения спорной сделки без включения в нее части земельного участка, не занятого объектом, принадлежащим ответчикам П.А.Р., Е.А.В., А.Е.А., и не необходимого для его использования, учитывая делимость земельного участка, с кадастровым номером № и фактический выдел земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5395 кв.м на котором располагается здание (торговый центр).

Суд не привел мотивов возвращения земельных участков в собственность муниципального образования Юргинского городского округа, при том, что исходный земельный участок не был собственностью муниципального образования, относился к землям государственная собственность на которые не разграничена, прокурор требований о возвращении земельных участков в собственность муниципального образования Юргинского городского округа также не заявлял, указывая лишь на возврат спорных земельных участков муниципальному образованию Юргинский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом, как стороне сделки, что соответствует положением ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривающей право муниципального образования на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Также при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки, судом не дано оценки арендным правоотношениям существовавшим между сторонами на момент заключения ничтожного договора купли-продажи 04.03.2022, с учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Суд апелляционной инстанции не смотря на соответствующие доводы апелляционных жалоб указанные нарушения, допущенные судом первой инстанции, не устранил.

В обоснование исковых требований о признании недействительными соглашений о разделе земельного участка с кадастровым номером №, договоров купли - продажи земельных участков заключенных между П.А.Р. и А.А.В., а также П.А.В. и ИП Т.И.В. прокурор ссылался на недействительность договора купли-продажи земельного участка от 04.03.2022 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Юрги и П.А.Р.

Суд первой инстанции удовлетворяя указанные требования согласился с доводами прокурора о том, что признание недействительным первоначального договора купли-продажи влечет также недействительность последующих сделок, а удовлетворяя требования об изъятии земельных участков из владения А.А.В. и ИП Т.И.В. исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером № выбыл из владения собственника помимо его воли, а также в отсутствие бесспорных доказательств добросовестности приобретателей ИП Т.И.В. и А.А.В.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что признание недействительным первоначального договора купли-продажи влечет недействительность последующих сделок. Указав также, что ничтожной признается сделка, которая не отвечает обязательным требованиям закона, поэтому наличие либо отсутствие воли лица правового значения не имеет.

Судебная коллегия считает данные выводы противоречащими действующему правовому регулированию спорных правоотношений.

Как следует из Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П в случае когда по возмездному договору имущество отчуждено лицом, которое не имело на это права, собственник может обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании этого имущества из незаконного владения лица, приобретшего данное имущество (виндикационный иск). Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ означало бы, что собственник может прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только по одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и по последующим (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделкам, когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.35 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Исходя из пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В силу разъяснений, содержащихся в п.38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В силу разъяснений содержащихся в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При этом в силу ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, а бремя доказывания обратного, в силу ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лежит на лице, заявляющем о недобросовестности.

В силу абз.3 ч.6 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Согласно п.1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2025), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025 недействительность сделки, на основании которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, и не является достаточным основанием для истребования этого имущества у последующего приобретателя, добросовестность которого предполагается, пока не доказано обратное.

Из установленных обстоятельств дела следует, что ответчики стали собственниками спорных земельных участков уже после того, как право предыдущего собственника исходного земельного участка было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого они вправе были полагаться, право ответчиков также зарегистрировано в ЕГРН, вследствие чего при разрешении спора суд в силу приведенных выше норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчиков как приобретателей и собственников земельных участков, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное в данном случае должна быть возложена на прокурора.

Однако, данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований.

Установив, что при заключении договоров купли-продажи А.А.В. и ИП Т.И.В. полагались на сведения ЕГРН, согласно которым приобретаемые последними земельные участки принадлежали продавцу П.А.Р. на праве собственности, сведения о наличии каких-либо ограничении отсутствовали, суд первой инстанции не дал оценки действиям А.А.В. и ИП Т.И.В. исходя из критериев добросовестности, приведенных в ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обстоятельства, приводимые судом первой инстанции в обоснование недобросовестности ИП Т.И.В. и А.А.В. критериям, приведенным в ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствуют, действительности и возмездности совершенных сделок не опровергают.

Приходя к выводу о том, что воля КУМИ на отчуждение имущества отсутствовала судами не приведено соответствующих мотивов сделанных выводов со ссылками на представленные доказательства, при этом не дано оценки порядку заключения договора купли-продажа (подготовке соответствующих документов, наличию (либо отсутствию) достоверной информации о расположенных на предоставляемом в собственность ответчиков земельном участке объектах недвижимости и занимаемой ими площади земельного участка, о передаче земельного участка по акту приема- передачи, получении денежных средств по совершенной сделки и т.д.).

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Вынесенное по делу решение нельзя признать отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального и процессуального права повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24 июня 2025 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения и разрешить спор исходя из действующего правового регулирования, с учетом установленных юридически значимых обстоятельств.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 21 февраля 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24 июня 2025 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 22.09.2025.