ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

№ 88-17233/2025

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                       15 октября 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Благодатских Г.В.,

судей Байскич Н.А., Умысковой Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело                    № 2-28/2025 (УИД № 70RS0001-01-2024-001036-69) по иску Логиновой Анастасии Сергеевны к Штурму Герману Николаевичу о признании ничтожным договора купли-продажи, возложении обязанности вернуть денежные средства,

по кассационной жалобе Логиновой Анастасии Сергеевны в лице представителя Махоткиной Дарьи Ивановны на решение Кировского районного суда г. Томска от 28 января 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 6 августа 2025 г.,

заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Байскич Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Логинова А.С. обратилась в суд с иском к Штурму Г.Н. о признании ничтожным договора купли-продажи, возложении обязанности вернуть денежные средства, указывая, что 24 января 2024 г. между сторонами заключен договор купли-продажи нестационарного нежилого здания, стоимость которого истец оплатила ответчику в полном объеме - 2 100 000 руб. Впоследствии, обратившись в органы местного самоуправления с вопросом относительно переоформления права на земельный участок, расположенный под указанным зданием, истец узнала, что ответчик обманул ее при заключении договора, продав ей объект, подлежащий сносу на основании судебного решения, ввел в заблуждение относительно свойств продаваемого объекта. Так, ИП Чугаев В.В. 16 марта 2023 г. продал данный объект Штурму Г.Н., который впоследствии продал его истцу, скрыв информацию о том, что земельный участок должен быть освобожден от этого объекта по решению суда, что влечет невозможность его использования по назначению, о том, что существуют указанные обстоятельства, Штурм Г.Н. знал еще 19 января 2024 г., поскольку он был привлечен к участию в деле в арбитражном суде в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (по заявлению судебного пристава исполнителя о замене стороны в исполнительном производстве). Договор купли-продажи заключен между сторонами настоящего спора нотариально, нотариус, не проверив чистоту сделки, указал в договоре стоимость объекта в 1 000 000 руб., хотя фактически было оплачено 2 100 000 руб. Таким образом, сделка была совершена под влиянием обмана. Заблуждение истца относительно сделки заключается в том, что при приобретении объекта прочно связанного с землей она считала, что у нее есть право на переоформление земельного участка на свое имя. Эксплуатация объекта невозможна, объект фактически подлежит сносу по судебному решению, в связи с чем, договор купли-продажи является недействительной сделкой.

С учетом уточнения требований истец просила признать недействительной (ничтожной) сделку - договора купли-продажи от 24 января 2024 г. объекта, возложении обязанности по возврату денежных средств в размере 2 100 000 руб., заявив также о возмещении расходов по уплате государственной пошлины в размере 18 700 руб.

Решением Кировского районного суда г. Томска от 28 января 2025 г. исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи нестационарного объекта от 24 января 2024 г., удостоверенный нотариусом нотариального округа г. Томск Исаковым О.В. признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки, Штурм Г.Н. обязан возвратить Логиновой А.С. денежные средства в размере 1 000 000 руб., полученные по договору купли-продажи нестационарного объекта от 24 января 2024 г. Со Штурма Г.Н. в пользу Логиновой А.С. взысканы судебные расходы по оплате экспертизы в размере 100 000 руб., по оплате государственной пошлины в размере 13 500 руб., оплате услуг представителя в размере 44 280 руб. В счет оплаты судебной экспертизы, по результатам которой подготовлено заключение судебных экспертов ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз» №, со счета временного распоряжения средств УСД по Томской области на счет ООО «Сибирский центр исследований, консультаций и экспертиз» перечислены денежные средства в сумме 100 000 руб., внесенные предварительно Ковылиным Ю.И. за Логинову А.С. согласно чеку по операции от 17 июля 2024 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 6 августа 2025 г. решение Кировского районного суда г. Томска от 28 января 2025 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Логиновой А.С. – Махоткина Д.И. просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций выражая несогласие с применением последствий недействительности сделки, а именно возврата денежных средств в размере 1 000 000 руб., полагая решения приняты с нарушением норм материального и процессуального права, противоречат фактическим обстоятельствам дела. Судами не учтено, что в самом тексте расписки стоимость объекта указана 2 100 000 руб.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом.

Кроме того, информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 24 января 2024 г. между Штурмом Г.Н. (продавец) и Логиновой А.С. (покупатель) заключен договор купли- продажи нестационарного нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, который удостоверен нотариусом нотариального округа г.Томск и зарегистрирован в реестре за №

В соответствии с пунктом 2 данного договора, указанное нежилое здание принадлежит Штурму Г.Н. на основании договора купли-продажи торгового павильона, нестандартный объект от 16 марта 2023 г. Регистрация права не проводилась. Стороны оценивают указанное нежилое здание в 1 000 000 руб. и Логинова А.С. покупает у Штурма Г.Н. указанное нежилое здание за указанную сумму, расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора (пункт 3 договора).

Штурм Г.Н. гарантирует, что до подписания договора указанное нежилое здание никому другому не продано, не подарено, не заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит (пункт 11 договора). При переходе права собственности на здание, Логинова А.С. приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым нежилым зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (пункт 9 договора). Также представлен акт приема-передачи торгового павильона (приложение к нотариальному договору купли-продажи от 24 января 2024 г.), подписанный сторонами, согласно пункту 1.7 которого продавец гарантирует, что на момент заключения договора помещение в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц. Отчуждаемое по договору помещение находится на земельном участке по адресу: <адрес>, принадлежащем МО «Город Томск», общей площадью 81 кв.м., кадастровый номер № (кадастровый номер земельного участка) (пункт 1.8). Также, в акт включен пункт 1.9, из содержания которого следует, что при переходе права собственности на помещение по настоящему договору к покупателю переходит право пользования на земельный участок, занятый строением и необходимый для его использования.

Кроме того, 24 января 2024 г. Логинова А.С. оформила доверенность на Штурма Г.Н. с правом на управление принадлежащим ей зданием, находящимся на земельном участке, расположенным по адресу: <адрес>.

Логинова А.С. 29 января 2024 г. обратилась в администрацию Кировского района г. Томска с заявлением о включении спорного объекта в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории МО «<адрес>», утвержденной постановлением администрации Города Томска от 31 августа 2015 г. № 807.

05 февраля 2024 г. в Департамент недвижимости поступило обращение Логиновой А.С. с заявлением о начислении стоимости оплаты аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности по адресу: <адрес>, со ссылкой на заключенный договор купли-продажи от 24 января 2024 г.

Департамент недвижимости отказал Логиновой А.С. в начислении арендных платежей за пользование земельным участком, указав, что Департамент обратился в Арбитражный суд Томской области с исковым заявлением к Чугаеву В.В. об освобождении указанного земельного участка в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Основанием для обращения в суд с исковым заявлением являлся факт расторжения договоров аренды земельного участка № № от 20 мая 1999 г. и № № от 17 мая 2005 г., а также наличие того обстоятельства, что до настоящего момента земельный участок под указанными объектами Департаменту недвижимости по акту приема-передачи не возвращен. Решением Арбитражного суда Томской области от 16 марта 2023 г., выдан исполнительный лист, 18 августа 2023 г. возбуждено исполнительное производство.

Решением Арбитражного суда Томской области от 16 марта 2023 г., на ИП Чугаева В.В. возложена обязанность возвратить муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер №) в первоначальном состоянии (свободным от нестационарных объектов «Хлебница», «Садовод») посредством подписания акта приема-передачи в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

16 марта 2023 г. между ИП Чугаевым В.В. (продавец) и Штурмом Г.Н. (покупатель) в простой письменной форме заключен договор купли-продажи торгового павильона - нестационарный объект, по условиям которого продавец передает в собственность покупателю торговый павильон общей площадью 81 кв.м (объект «Хлебница») и 8 кв.м (объект «Садовод»), расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 800 000 руб. В подтверждение факта заключения договора представлены расписка в получении денежных средств и акт приема-передачи торгового павильона от 16 марта 2023 г.

27 ноября 2023 г. Штурм Г.Н. обратился в Департамент недвижимости с заявлением о начислении арендных платежей за земельный участок по адресу: <адрес> (кадастровый номер №). Департамент: недвижимости отказал Штурму Г.Н. в начислении арендных платежей за пользование земельным участком указав, что вступившим в законную силу решением суда земельный участок должен быть освобожден от размещенного на нем незаконно объекта, договоры аренды земельного участка расторгнуты и оснований для удовлетворения заявления не имеется.

20 декабря 2023 г. между Штурмом Г.Н. (продавец) и Чугаевой Е.В. (наследником Чугаева В.В.) (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения - нестационарный объект, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью 105 кв.м.

Соглашением от 23 января 2024 г. между Чугаевой Е.В. и Штурмом Г.Н. договор расторгнут в связи с неоплатой цены договора.

Определением Арбитражного суда Томской области от 19 января 2024 г. по делу № А67-8058/2022 к производству принято заявление судебного пристава- исполнителя ОСП по Кировскому району г. Томска о замене стороны должника в исполнительном производстве №-ИП от 18 августа 2023 г. и определением Арбитражного суда Томской области от 07 марта 2024 г. в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя ОСП по Кировскому району г.Томска отказано.

При этом, отказывая в удовлетворении заявления о замене стороны в исполнительном производстве, суд исходил из того, что заключение договоров купли-продажи спорных объектов повлекло только передачу новому собственнику вещного права на сборно-разборную конструкцию торговых павильонов, при этом перехода обязанностей, основанных на решении суда, не произошло. К Штурму Г.Н. и Логиновой А.С. не переходило право собственности на земельный участок с кадастровым номером №; договоры аренды в отношении спорного земельного участка с указанными лицами также не заключены.

Разрешая спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, проведя по делу судебную экспертизу, согласно выводам которой исследуемое здание следует считать объектом недвижимости и объектом капитального строительства, руководствуясь положениями статей 178, 179, 209, 218, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о том, что истцом доказано заблуждение относительно предмета сделки. Истец приобретая данный объект при заключении сделки была введена в заблуждение относительно свойств объекта, использование которого невозможно без земельного участка, условия договора давали ей основания полагать, что приобретая данный объект она имеет право на переоформление земельного участка на свое имя (земельного участка необходимого для использования этого объекта), что она и пыталась реализовать после получения объекта в собственность, направив в соответствующий орган местного самоуправления соответствующее заявление. Установив указанные обстоятельства суд пришел к выводу о заключении 24 января 2024 г. договора купли-продажи под влиянием заблуждения относительное его существенных качеств, которые в отсутствие права на земельный участок и наличия вступившего в законную силу решения суда об освобождении земельного участка от этого объекта, влекут невозможность его использования по назначению.

Учитывая, что в нотариально удостоверенном договоре стороны оценили продаваемый объект в размере 1 000 000 руб., расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора, что подтверждено распиской в получении денег, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика пользу истца 1 000 000 руб., исходя из стоимости заключенного между сторонами договора.

Судебная коллегия апелляционной инстанции согласилась с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов судов незаконными, поскольку они отвечают требованиям гражданского законодательства. Обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, судами определены верно.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2);

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, обеспечивает защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (определения от 22 апреля 2014 г. № 751-О, 228 марта 2017 г. № 606-О, 8 февраля 2019 г. № 338-О, 31 мая 2022 г. № 1313-О и др.).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами по результатам рассмотрения дела, учитывая фактические обстоятельства дела, обоснованно установлены основания для квалификации действий сторон сделки, как совершенной под влиянием заблуждения.

Отклоняя доводы кассационной жалобы о неверном применении судами последствий недействительности сделки, суд соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, согласно которым, учитывая, что стороны в нотариально удостоверенном договоре оценили объект в 1000 000 руб., расчет произведен в момент подписания договора, что также подтверждено распиской, из содержания которой следует, что именно 1 000 000 руб., получены Штурмом Г.Н. от Логиновой А.С., таким образом взысканию с ответчика в пользу истца подлежала сумма в размере 1 000 000 руб.

Доказательств об иной сумме переданной за объект в материалы дела не представлено.

Процессуальных нарушений, которые могли бы служить основанием для кассационного пересмотра, вступивших в силу и правильных судебных постановлений, по материалам дела и доводам кассационной жалобы не установлено.

При рассмотрении данного спора судами нормы материального права применены верно, а при исследовании и оценке доказательств, собранных по делу, нарушений норм процессуального права не допущено.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кировского районного суда г. Томска от 28 января 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 6 августа 2025 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Логиновой Анастасии Сергеевны в лице представителя Махоткиной Дарьи Ивановны – без удовлетворения.

Председательствующий                                                  Г.В.Благодатских

Судьи                                                                              Н.А. Байскич

Н.Г.Умыскова

Мотивированное определение изготовлено 23 октября 2025 г.