ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 88А-12455/2026

город Кемерово                                                                            8 июля 2026 года

Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Мишиной И.В.,

судей Никулиной И.А., Поль Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи, обеспечиваемой Октябрьским районным судом г. Новосибирска, кассационную жалобу Ядгарова Рафаеля Даниловича на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 10 февраля 2026 года по административному делу № 2а-1705/2025 по административному исковому заявлению Ядгарова Рафаеля Даниловича к мэрии г. Новосибирска о признании незаконным отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Заслушав доклад судьи Мишиной И.В., пояснения представителя Ядгарова Р.Д. – Литвиновой Е.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ядгаров Р.Д. на основании соглашения № 1 от 16 октября 2020 года к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 11 мая 2020 года, заключенного между мэрией г. Новосибирска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «База МТС Общепита» (далее – ЗАО «База МТС Общепита»), является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26 966 кв.м, находящегося в муниципальной собственности, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие соарендаторам, в том числе - нежилое здание (фруктохранилище), принадлежащее на праве собственности Ядгарову Р.Д.

25 декабря 2025 года Ядгаров Р.Д. обратился в мэрию г. Новосибирска с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью формирования земельного участка, площадью 1 332 кв.м под принадлежащим ему объектом недвижимости, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером № в аренде, указав в заявлении, что данная схема расположения земельного участка была направлена на согласование арендатору ЗАО «База МТС Общепита», ответ не получен.

Постановлением мэрии г. Новосибирска от 24 февраля 2025 года № 1780 Ядгарову Р.Д. отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на основании подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с тем, что она разработана с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам (отсутствует предусмотренное статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации письменное согласие арендатора и залогодержателя исходного земельного участка с кадастровым номером №).

Не согласившись с правомерностью отказа, Ядгаров Р.Д. обратился в суд с административным исковым заявлением о признании отказа мэрии г. Новосибирска Ядгарову Р.Д. в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территорий по <адрес> путем раздела земельного участка с кадастровым номером №, выраженного в постановлении мэрии г. Новосибирска от 24 февраля 2025 года № 1780, незаконным; возложении на мэрию обязанности в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть поданное им заявление.

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 22 августа 2025 года, административный иск удовлетворен частично; признан незаконным отказ мэрии г. Новосибирска в утверждении схемы расположения земельного участка, выраженный в постановлении от 24 февраля 2025 года № 1780; на мэрию г. Новосибирска возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Ядгарова Р.Д. от 25 декабря 2024 года об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 10 февраля 2026 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Ядгаровым Р.Д. административных исковых требований в полном объеме.

В кассационной жалобе, поданной через суд первой инстанции 1 июня 2026 года, административным истцом ставится вопрос об отмене апелляционного определения, оставлении в силе решения суда первой инстанции со ссылкой на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм материального права. Полагает, что отсутствие письменного согласия всех правообладателей земельного участка на стадии предварительного согласования и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории основанием для отказа в утверждении схемы лицу, обладающему исключительным правом на приобретение земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества, находящимся в собственности заявителя, не является. Считает, что в отсутствие в отказе сведений о наличии каких-либо реальных препятствий для раздела земельного участка, кроме формального отсутствия согласия арендатора, данный отказ не может быть признан законным и обоснованным.

ЗАО «База МТС Общепита» принесены возражения на кассационную жалобу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. При таких обстоятельствах, учитывая положения части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Согласно части 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы административного истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Восьмого кассационного суда исходит из следующего.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (часть 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены.

Разрешая по существу возникший спор и признавая незаконным оспариваемое решение мэрии г. Новосибирска, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 11.3, 11.9, 11.10, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что статья 11.9 названного Кодекса содержит закрытый перечень требований к образуемым земельным участкам; нормы данной статьи регулируют не процесс и совокупность необходимых документов для образования земельного участка, а лишь устанавливают требования с точки зрения границ, размеров, в связи с чем применение положений статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации при решении вопроса об утверждении схемы расположения земельного участка является расширительными правоприменением статей 11.9, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. Нахождение земельного участка в залоге не соответствует фактическим обстоятельствам, установленным материалами дела.

Отменяя решение районного суда и отказывая в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводом нижестоящего суда относительно толкования применения названных положений земельного законодательства, указал, что, как прямо следует из пунктов 1, 4 статьи 11.2, пункта 3 статьи 11.3, пункта 6 статьи 11.9, подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельного участка путем его раздела в соответствии со схемой, о чем просил административный истец в своем заявлении, поданном в мэрию г. Новосибирска, необходимо предоставление письменного согласия арендатора исходного земельного участка, отсутствие которого является предусмотренным законом основанием для отказа в утверждении такой схемы органом местного самоуправления. Исходя из содержания пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации применение статьи 11.2 данного Кодекса административным ответчиком в оспариваемом постановлении не является расширительным толкованием статей 11.9 и 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации. Указание мэрией г. Новосибирска в оспариваемом постановлении от 24 февраля 2025 года на необходимость предоставления согласия залогодержателя исходного земельного участка апелляционным судом вслед за судом первой инстанции признано не подтвержденным материалами дела, однако при этом судебной коллегией апелляционного суда сделан вывод о том, что данное обстоятельство о незаконности оспариваемого постановления не свидетельствует, поскольку указанное в нем согласие арендатора исходного земельного участка требовалось и не было представлено заявителем в орган местного самоуправления, в связи с чем основания для утверждения схемы у уполномоченного органа отсутствовали.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения.

В целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), пунктом 1 указанной статьи предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6).

Установленный указанными положениями порядок приобретения прав на земельные участки направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности. Не допускается возможность предоставления земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

Однако данный запрет установлен лишь в отношении неделимых земельных участков и не распространяется на случаи, когда раздел земельного участка возможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, при этом на выделяемом участке расположено отдельно стоящее здание, принадлежащее одному собственнику.

Положения статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают оснований для отказа собственнику здания, сооружения в выделе земельного участка, необходимого для использования этого объекта недвижимости, за исключением случаев, когда участок является неделимым.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения имеет безусловное право на предоставление ему земельного участка для использования этого строения.

В отсутствие препятствий для раздела исходного земельного участка собственник отдельно стоящего здания, являющийся соарендатором земельного участка, на котором расположены также иные здания, не находящиеся в его собственности, вправе приобрести в собственность часть земельного участка, занятую принадлежащим ему зданием и необходимую для его эксплуатации.

Данный подход изложен в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что названный правовой подход к спорным правоотношения неприменим, ошибочен, фактическим обстоятельствам дела не соответствует.

В силу действующего правого регулирования при наличии на участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них вправе ставить вопрос о выделе части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность независимо от других, если первоначальный участок делим, размер образуемых участков превышает минимально допустимый, к ним обеспечен доступ от земель общего пользования. Так, каждый собственник объектов недвижимости, расположенных на делимом земельном участке, может приватизировать причитающуюся ему часть участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости сведений о ней как о самостоятельном объекте (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 сентября 2011 года № 4275/11).

Однако вопрос о делимости участка и, соответственно, о возможности образования самостоятельного участка под объектом недвижимости, принадлежащим административному истцу, для реализации его исключительного права в соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации судом не рассматривался.

Пунктом 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного Кодекса.

Пункт 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, в числе которых разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 данного Кодекса требований к образуемым земельным участкам (подпункт 3).

Согласно пункту 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные данным Кодексом, другими федеральными законами.

На основании статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1); образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4).

Следовательно, в соответствии с приведенными нормами письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, действительно, является необходимым условием образования земельных участков путем раздела, поскольку возможность образования земельного участка зависит от соблюдения прав и обязанностей лиц, обладающих исходным земельным участком на соответствующем праве (в рассматриваемом случае – на праве аренды).

Обращаясь в мэрию г. Новосибирска с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с целью формирования земельного участка, площадью 1 332 кв.м под принадлежащим ему объектом недвижимости, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:092437:9, находящегося в аренде, Ягаров Р.Д. указал что данная схема расположения земельного участка была направлена на согласование соарендатору - ЗАО «База МТС Общепита», однако последним не согласована.

Вместе с тем, вопрос о том, имелись ли у ЗАО «База МТС Общепита» законные основания для отказа в согласовании схемы, свидетельствующие о неделимости исходного земельного участка и наличии предусмотренных в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа в утверждении схемы, предметом исследования апелляционного суда также не являлся.

Содержащийся в обжалуемом апелляционном определении вывод о том, что в случае, если заявитель полагает нарушенными свои права фактом отказа в согласовании схемы расположения земельного участка соарендатором исходного земельного участка, он не лишен возможности защиты своих прав в ином судебном порядке, задачам и смыслу административного судопроизводства, установленных статьей 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не соответствует.

Учитывая нормы материального права, регулирующие возникшие правоотношения, обстоятельства настоящего административного дела и основания, положенные в основу оспариваемого отказа, данные обстоятельства являются юридически значимыми для правильного разрешения возникшего спора.

Поскольку судом апелляционной инстанции по существу не проверено фактическое наличие оснований для отказа в утверждении схемы земельного участка, предусмотренных подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, делимость участка в соответствии с требованиями к образуемым земельным участкам, соблюдение прав лиц на использование исходного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости после преобразования исходного участка, вывод суда о законности оспариваемого постановления от 24 февраля 2025 года № 1780 по мотиву одного лишь отсутствия согласия соарендатора на раздел участка является преждевременным.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что устранение допущенных судом апелляционной инстанции нарушений связано с необходимостью исследования и оценки доказательств, установления фактических обстоятельств, что в силу статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит, обжалуемое апелляционное определение подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, так как, отказывая в удовлетворении административного искового заявления, апелляционный суд не проверил в полном объеме обстоятельства, предусмотренные частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не дал им правовую оценку и оценку по существу доводам административного истца относительно законности принятого решения, подойдя к рассмотрению административного иска формально.

При новом рассмотрении административного дела суду следует принять меры для всестороннего и полного установления фактических обстоятельств по административному делу с учетом характера спорного правоотношения и разрешить спор в соответствии с нормами права, учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 24 постановления от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», о том, что доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и положения статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Указанный принцип выражается, в том числе, в принятии предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения дела (часть 1 статьи 63, части 8 и 12 статьи 226, часть 1 статьи 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 10 февраля 2026 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и в срок, предусмотренные статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 8 июля 2026 года.

Председательствующий

Судьи